近日，國家印發《關于持續推進城市更新行動的意見》。

住建部、自然資源部、財政部、發改委、金管局聯合召開發布會，要求積極推進城中村改造，持續實施城市更新行動。

文件要求，到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發建設方式轉型初見成效。

今年的政府工作報告提出加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

首次國常會也把城市更新作為政策重點。要求加快推進城中村等改造，加強用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統籌用好財政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與。

根據規劃，2025年要謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。

加力實施城中村和危舊房改造，在新增100萬套貨幣化安置的基礎上，繼續擴大城中村改造規模。

城中村改造

投資每年1萬億

2025年，中央對城中村改造做出重大部署，要求擴大改造規模。

最新文件要求，積極推進城中村改造，加快實施群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。

從整體規模來看，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。

根據全國住房城鄉建設工作會議，2025年，要加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上，繼續擴大城中村改造規模。

若按套均100平米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平方米市場規模。

從全國潛在的城中村改造需求來看，據住建部有關調查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村項目所涉及的住宅就有170萬套，全國城市需要改造的危舊房有50萬套，未來改造空間巨大。

2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個。

目前，北京、上海、天津、廣州、重慶等多座城市的城中村改造項目接連開工，其中較多百億級重大項目。

一線城市啟動三年攻堅

京滬廣深都已經在搶抓城中村改造的發展先機，紛紛制定三年攻堅計劃，推動千億級的大手筆投入。

北京方面，在去年20個舊改的基礎上，還有更大的動作。

目前，北京已經開始了“城中村改造5年規劃”的編制工作。這意味著從2025-2029年，規模最大的“城中村改造”規劃即將到來。

上海方面，今年將全面啟動中心城區周邊25個城中村項目，比去年還增加了4個。

根據財政支出預算，上海14個區總拆遷預算達到了1506億元，較去年上漲約50%。

根據規劃，2025 年底，上海中心城區周邊城中村項目全面啟動。

2026 年底，全面啟動66個城中村整體改造項目。

2027 年底，中心城區周邊城中村項目全面完成，五個新城等重點區域城中村改造規模化推進。

廣州方面，2025年計劃完成固定資產投資1000億元以上。

2025-2027年是攻堅突破期，重點推進?6大樞紐片區?改造，在?天河、海珠、荔灣?等中心城區完成剩余?23個?城中村拆除新建??。

?2028-2030年是提質增效期，建成?50個?重大科技基礎設施，沿珠江兩岸打造“天河智慧城-琶洲-南沙科學城”創新走廊?，推動?200家?村級工業園轉型為先進制造基地。

深圳方面，今年政府工作報告要求，穩步實施城中村改造，加大城市更新項目盤活力度，穩妥有序實施房票安置制度。

同時，深圳各區陸續成立“城中村改造科”，城投公司擔大梁當先鋒，有望推動城中村改造駛上快車道。

城市更新

年度投資近3萬億

住建部數據顯示，2024年我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。2025年或將保持這一強度。

文件要求，推動基礎設施建設改造任務落實落細。特別是繼續抓好“里子”工程，持續推進城市燃氣、供水、污水、排水、供熱等地下管網的升級改造，因地制宜建設地下綜合管廊。

國家發改委預計，在未來五年需要改造的城市燃氣、供排水、供熱等各類管網總量將近60萬公里，投資總需求約4萬億元。

今年，住建部將再選拔第二批20個城市，探索建立可持續的城市更新模式。

發改委將于6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。

擴大地方政府專項債投向領域和用作項目資本金范圍，加大對城市更新相關項目的支持。

年前，財政部已經提前下達2025年部分資金預算，包括城鎮保障性安居工程補助566億元。

其中，住房保障資金預算119億元、城中村改造資金預算100億元、老舊小區改造332億元、棚戶區（城市危舊房）改造15億元。

根據中央財政資金補助對城市更新的樣板項目的標準，東部地區每個城市8億元，中部地區每個城市10億元，西部和直轄市每個城市12億元。

保障性住房、城中村改造列入中央預算內投資支持范圍，申報成功后項目總投資的50%左右可享受中央預算內投資補助。

2024年安排中央預算內投資、超長期特別國債、增發國債等資金超過4250億元，支持地方開展城鎮燃氣管道更新改造、城市排水防澇提升工程等項目。

地方專項債

今年以來，地方發行的專項債中已有部分資金投向城市更新項目。

根據企業預警通數據，今年截至目前地方債投向棚戶區改造的金額已經達到18824億元，接近2024年全年總額。

開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，當前沒有針對第一批次超大特大城市限制借款額度；第二批次單個城市的借款額度不能超過200億元。

符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持，納入地方政府專項債券支持范圍，適用有關稅費優惠政策。

基礎設施REITs

首次納入城市更新項目

這次中央文件，首次提出將城市更新項目納入基礎設施REITs（基礎設施領域不動產投資信托基金）試點，通過發行專項債撬動社會資本，實現專項債帶動固定資產投資。

REITs為城市更新提供了一種全新的融資與資金退出渠道。通過發行REITs，城市更新項目可以將未來的現金流提前變現，從而提升市場主體的投資意愿。

目前，與城市更新相關的REITs包括華夏金隅智造工場REIT、華潤有巢REIT、首開熙悅REIT。

華夏金隅智造工場REIT：是國內首單城市更新產業園公募REITs，項目底層資產為原北京天壇家具廠老舊工業廠房，通過改造升級為智能制造產業園，吸引新能源、人工智能等高附加值產業入駐。

華潤有巢REIT：底層資產為上海馬橋人才公寓改造項目，其分派率超4.5%，驗證了城市更新項目通過REITs實現融資和收益的商業模式可行性，為城市更新項目在保障性租賃住房領域的REITs應用提供了成功案例。

首開熙悅REIT：底層資產是北京分鐘寺產業園更新項目，同樣分派率超4.5%，在產業園區城市更新領域展現了REITs的積極作用，為產業園區類城市更新項目提供了融資和運營的參考模式。

三類公司分享

城市更新紅利

新一輪的城市更新，多是地方政府主導，地方城投公司擔當主力，其他企業共同唱戲。

例如，廣州在城市更新中明確7家市級做地主體，大力推進四大重點片區做地試點。具體包括廣州火車站片區（廣州城投集團、廣州市建筑集團）；城市新中軸（海珠）片區（越秀集團）；羅沖圍片區（珠江實業集團、機場建設投資集團）；環五山創新策源區（越秀集團、機場建設投資集團）。

在當前的社會經濟環境下，城投公司的信任度較高，資源整合能力強，至少在資金運作、項目建設與資源整合、功能完善與環境提升、產業升級這四個方面可以發揮優勢作用。

整體來看，較多企業將在城市更新中獲得新的發展機會。

1、建筑與工程服務類

中國建筑：全球最大工程承包商，新型城鎮化項目占比超40%，全面覆蓋舊城改造、片區開發全鏈條。

上海建工：長三角城市更新標桿企業，裝配式建筑技術儲備領先，承接上海歷史街區保護、老舊小區改造等精細化項目。

鴻路鋼構：鋼結構滲透率提升核心標的，城中村改造項目用鋼量占比達30%，受益于建筑工業化趨勢。

浙江建投：區域基建龍頭，承接西塘鎮沈道中心社區公寓房等城中村改造項目，技術實力覆蓋設計施工全流程。

2、建材與綠色技術類

東方雨虹：防水材料市占率超20%，舊改需求拉動防水翻新市場擴容，綠色建材應用場景持續拓展。

海螺水泥：水泥行業成本龍頭，區域供需格局優化下盈利彈性凸顯，基建投資提速直接利好其出貨量。

偉星新材：PPR管道龍頭，老舊小區管網改造市占率超25%，市政管網更新需求提供長期增長動能。

北新建材：石膏板、防水材料市占率超50%，城中村品質化改造推動產品滲透率提升，“建材+服務”模式增強競爭力。

3、市政管網與環保治理類

隧道股份：智慧管養龍頭，積累超10萬公里地下管網數據資產，直接獲益燃氣、供水管網改造政策。

新興鑄管：國內球墨鑄鐵管龍頭企業，受益于城市供水、排水管網建設，產品性能適配老舊管網升級需求。

碧水源：水處理技術龍頭，參與城市水環境治理，污水處理廠網一體建設運維機制提供增量訂單。

總結

城市更新是城市發展的重要舉措。老舊小區改造、基礎設施升級等工程，能顯著改善城市面貌與居民居住品質，讓城市居民生活環境持續改善、城市綜合承載能力穩步提升。

從經濟角度講，城市更新還是擴大內需、提振消費，推動經濟持續回升向好的重要抓手。